住宅ローン 延滞 相談

住宅ローン延滞

  1. 住宅ローン延滞から競売までの流れ それを回避できる任意売却
  2. 住宅ローンと任意売却、債務整理などで危機を脱する
  3. 住宅ローンの滞納と金融機関について
  4. ブラックリストと任意売却のタイミングについて
  5. 任意売却とリースバックの勧め

住宅ローン延滞から競売までの流れ それを回避できる任意売却

どんな事情があったとしても、住宅ローンの支払いができなくなったとしたら、必ず延滞前に金融機関に相談してください。
金融機関では、では競売にかけますということは絶対に言いません。
この先完済までの支援策として、

  • 利息のみの支払い
  • 返済期間の延長と支払いの減額

などの提案をしてくれます。

 

しかし、何の連絡のなく滞納してしまった場合、競売予告通知などがきます。
なるべく早く支払ってくださいとか、来月2ヶ月分の引き落としですと言うような内容の通知がきます。

 

それも無視した場合、早くて3ヶ月後、遅くとも6ヶ月後には代位弁済予告通知がきます。
これは、保証会社が未払い分の住宅ローンを支払うということです。
住宅ローンの契約時に保証会社との保証契約を結びますが、住宅ローン滞納の方の未払い分を保証会社が立替え=代位弁済をしますという予告です。

 

保証会社に代位弁済をされると、金融機関は関係なく、今度は債権回収会社との連絡になります。
この時点でも金融機関に支払いをすると、代位弁済が延期されることになります。
その後、住宅ローンの契約違反をしたため一括返済の請求がきます。
今度こそ金融機関からの最終通告になります。

 

次からの連絡は保証会社で、代位弁済をしましたので、一括返済をしてください、そうしなければ言えは競売にかけられますと言う内容の通知がきます。

 

ということで、住宅ローンの滞納をすると、約6ヶ月から8ヶ月までで競売物件になってしまうことになります。
この間、何らかのアクションを金融機関に行うことで、競売を回避する手立てはありますが、返済能力がない場合は、任意売却です。

 

この任意売却の判断も早ければ早いほうが良いのですが、もう住宅ローンができない状態ですから、この家を売却して、住宅ローンを完済しますということです。
住宅ローンのある物件だとしても、市場での売却が可能で、不動産会社や任意売却専門業者と交渉をします。
そこで、家の売買契約をし、売却できて住宅ローンの支払いが出来れば問題はありません。
家は失いますが、競売ではありませんし、市場価格が高ければ住宅ローン完済も可能です。

 

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住宅ローンと任意売却、債務整理などで危機を脱する

住宅ローンの返済ができない場合、金融機関に相談に行きましょう。
様々な提案を貰ったとしても、それでも返済ができない場合は任意売却と債務整理を考えましょう。
まず任意売却は、今の家を売却してしまうことです。
住宅ローンのある家ですが、金融機関との相談により、市場での売却をするのです。
金融機関の同意があれば、そのまま売却ができます。

 

任意売却の大きな目的はその家の売却で住宅ローンの完済ができることですが、不動産会社や任意売却専門業者は、そのままその家に住み続ける提案をしてくれます。
それがリースバックです。
リースバックとは、売却した家の買い主に対して、その家を賃貸物件としてもらい、そのまま居住することを許可してもらうことです。
賃貸ですから、かつての自分の家に家賃を支払いながら、そのまま住むことできます。

 

任意売却で住宅ローンの完済ができなかったとした場合、住宅ローンの残債と家賃の支払になってしまいますが、不動産会社が仲介していることから、交渉の余地はあります。
ですから、最初からリースバック目的での任意売却を行うことはとても多いのです。

 

また、債務整理では個人再生を選択すると、住宅ローン以外の借金の減額ができます。
要するに住宅ローンを無理なく支払える経済状態になります。
そこで、住宅ローンだけをきちんと支払い、売却せずに済みます。

 

いずれも専門知識を要する手続きが必要です。
任意売却の場合は不動産会社などに、個人再生の債務整理については、弁護士に相談されることをオススメします。
弁護士も債務整理を行わず、任意売却を勧める方も多いようです。

 

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住宅ローンの滞納と金融機関について

住宅ローンの支払いが困難になった場合は、金融機関での対処が必要です。
いつでも相談に乗ってくれますが、大原則としては、なんとか返済を続けることです。
債務者である身分としても、もう支払いができないとわかっていても、この相談をしなくてはならない義務があります。
できれば、滞納前の相談が理想的です。

 

債権者である金融機関では、支払いを続けるために支払いの減額などに対応してくれますが、完済をするまでの利息も大切な収入源です。
ただ、住宅ローン契約時に保証会社との契約があり、債務者の未払い分については、保証会社が代位弁済の形で支払いをしてくれますから、金融機関そのものは損はありません。
しかし、債務者が支払う利息の方が、高いのは確かです。
そんな金融機関の損得もありますが、一応住宅ローンの契約不履行は回避させたいのも正直なところです。

 

それでも支払いができない場合、債務者は2つの選択をすることができます。

  • 任意売却
  • 債務整理

です。
任意売却は、この住宅ローンをしている家を市場価格で売却をすることを言います。
市場価格と競売価格では大差があり、市場価格の方が遥かに高いです。
その売却益で、住宅ローンの支払いに回すことを約束して、売却の同意を得ます。

 

債務整理については、このまま金融機関の申し出を無視していると、競売対象になってしまい家は失います。
任意売却も家は失いますが、売却益が入りますが、競売はゼロです。
その前に、債務整理をすると、住宅ローンを継続できる可能性はありますが、それにはもし住宅ローン以外の債務が、住宅ローンの支払いの邪魔をしている場合です。
一定の収入があるけれど、多重債務者であったり、他の借金がなくなれば、住宅ローンの支払いができる方が対象です。
債務整理の中の個人再生をすることで、住宅ローン以外の借金が圧縮(ゼロにはならない)されて、住宅ローンが支払えるようになる。
それなら住宅ローンの継続が可能になります。

 

金融機関はどちらでも良いのです。
というのも、どちらも金融機関にとっては、住宅ローンの支払いの継続ができることですから、債務者の経済状態を見て決めたら良いのです。
この選択ですが、住宅ローンの支払いができないかもしれない、それも一時的ではなく、継続的にという場合に考えましょう。
そして、2つの選択は一定収入があることが大原則で、無職になってしまっている場合は、どちらも選ぶことはできません。

 

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ブラックリストと任意売却のタイミングについて

住宅ローンやクレジットカード、カードローンの滞納は、それだけでブラックリストになります。
よく債務整理をしたらブラックリストといいますが、実は滞納をした時がアウトなのです。
携帯電話などの機械の代金を月賦払いをされている方も、電話料金の遅れがあると、これもブラックリストです。

 

国内のクレジットの情報はいくつかの信用情報機関に記載されます。
自分の情報を入手することもできますが、金融機関や消費者金融などでは、この情報機関を元に、審査を行います。
ですから、ここの信用情報で、滞納や債務整理などの記載があることで、そこから先の審査が厳しくなってしまいます。

 

こうした個人信用情報は外に漏れることは絶対にないですが、数回に渡る滞納は即ブラックリストになってしまいます。
一度だけの場合は、セーフですが、信用情報機関への記載は間違いなく一回滞納の記載になります。

 

住宅ローンを組む時に、このブラックリストの状態ですと、契約ができないことが多いです。
滞納をした経験のある方に何千万円もの貸付は危険な行為です。

 

それでも、契約時は大丈夫であった住宅ローン返済も途中で支払いができない状態になることがあります。
この時に、滞納をするのではなく、住宅ローン支払いをしている家の任意売却をして、家を売却。
その売却益での住宅ローンの一括返済も可能です。
この場合、滞納前に行うことで、ブラックリストに入らない場合があります。

 

それは滞納、一度も返済が滞らない前の任意売却の成功と繰り上げ返済ができるからです。
任意売却をしたとしても、ブラックリストにならない。
その後のクレジットなども使用できることがあります。

 

ただタイミングとして、金融機関の判断も影響を受けます。
一括返済前に一部でも滞納がある場合は、ブラックになってしまうかもしれません。

 

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任意売却とリースバックの勧め

住宅ローン滞納は、家を失う第一歩です。
そうなってしまう前に、任意売却を考えてください。
相談先は、リースバック対応の不動産会社です。

 

借金に関係するリースバックとは、自分の家を任意売却して、買い手の同意を得て、そのまま家賃を支払う形で住み続けることを言います。
任意売却とリースバックを引き受けた不動産会社では、代位弁済前の物件の売却をします。
この時の売買方法は、買い手に対して、そのまま賃貸契約を結ぶことを条件とします。

 

もちろん任意売却には債権者である金融機関の同意が必要で、金融機関としては、完済することを約束して同意に至ります。
不動産会社では、賃貸契約ができる買い手に対して、債務者を居住者とすることで同意してもらいます。
家賃などの設定は、不動産会社が仲介するのです。

 

任意売却の売却益については、不動産会社を通じて金融機関に一括返済、そしてそのまま任意売却の買い手との賃貸契約を結びます。
買い手としては、物件を入手して、家賃収入の契約ができます。
よく言えば、不動産投資の一つですが、債務者にとっては、家は失いますが、それまであった住宅ローン完済と手放した家なのに、いままで通りに住み続けることができると言うメリットがあります。
これがリースバックです。

 

住宅ローン滞納のままでいると、競売ですべてを失います。
ですから、そんな事にならないよう、任意売却で賃貸になってしまいますが、家に墨続けられる、それを選択する方が良いのではないかと思われます。

 

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